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房租乱象:病在产业政策和“二房东”模式

来源:贸讯网 添加时间:2018-08-24 09:49

资深媒体人 陶之冲 为FT中文网撰稿
 
 
据房产搜索引擎“诸葛找房”发布的研究报告显示,7月底,北京房租同比上涨25.6%,部分地段的涨幅接近40%。中介行业亦曝出内幕,“我爱我家”副总裁胡景晖在8月17日的一场电话会议中表示,以自如、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商,为了扩大规模,以高于市场正常价格的20%到40%在争抢房源,人为抬高收房价格,而且这些长租公寓重装修、“N+1”出租模式加剧了租房价格上涨,长租公寓企业一味满足资本市场的胃口,现在严重跑偏了。“开炮”之后,这名副总裁很快就变成了“前副总裁”,自称被迫辞职。
 
对于这些现象,中国媒体近日有较多的关注,主流看法倾向于认为,房租由市场决定,涨跌都不奇怪,长期看房租上涨是自然现象。我认为,这些看法不仅似是而非,而且不负责任,它所说的是一种理论常识,但这种掉书袋式的“常识复读机”跟当前的社会现实格格不入。房租不是不能涨,但是如此重要的民生产品,涨跌应该发生在扁平化的高竞争市场内。
 
中国为了确保人民有地方住,确立了“房住不炒”的房地产调控政策,对房屋产权交易有所限制,但是对如何抑制租赁属性的炒作却还处于真空状态,这是房地产调控的一个盲区或者说漏洞。个别城市的租金暴涨,病根在于产业政策和二房东营业模式。
 
回到最基本的经济学常识:价值决定价格,供求关系会影响价格,价格会围绕价值上下波动,这就是价值规律。供求关系并不总是处在充分竞争状态,供求关系是可以被操纵的,同行业的几家大公司形成价格联盟,就可以操纵供求关系,在短时间内营造一种房源稀缺的假象。据胡景晖自曝,链家董事长左晖给我爱我家董事长谢勇打电话称:“你能不能管住胡景晖不要乱说,如果你管不住胡景晖的话,链家将全面在舆论上跟我爱我家开战”。胡景晖称,左晖还对谢勇表示:“你是一个上市公司,你怕股票下跌。”左晖对此否认,说是谢勇主动联系的他。真相如何,外人无从查考,但是可以有多种推理,其中之一就是,这两个老板果然会相互通气,两家公司固然存在着竞争,但在行业共同利益之下是有可能形成涨价同盟的。
 
 
有人说,中介公司无力推高房租,资本只是房租上涨的背锅侠。这话听起来好像也对,但请考虑下面三层背景。
 
第一层背景是,多家中介公司被监管约谈之后,自如方面发布声明“未来三个月保证收出房两端价格稳定,为北京提供新增房源8万间,租金不涨”;此外,多家中介公司共同承诺“不涨租金且拿出手中共计超过12万套的全部存量房源投向市场”。把这12万套存量房源的数据背景和之前媒体报道的两家中介公司哄抬价格抢房源联系起来想一想,谁敢说中介炒高了房租的假设一定就不能成立?不要以为中介控制不了所有房源,就操控不了价格。考虑到租房市场有很强的区域和时效特征,中介只要掌握一个小区的多数房源,就足以在当时哄抬这里的价格。
 
供求关系还有另一端,那就是很多人所说的拆违。北京去年拆违量较大,确实导致短时间内房源供给不足。但是当时的市场已经通过其他合规房源的涨价,进行了自我调节,其影响经过半年以上的消化,已经熨平,对价格的影响已经弱化,不可能在半年后导致短时间内的暴涨。拿去年的拆违为现在的涨价辩护,说服力不大。
 
第二层背景是,去年以来国家层面配合租售同权,出台了鼓励长租公寓的产业政策,推动了长租公寓的野蛮生长。在政策吹风之初,中介公司纷纷嚷嚷租房业务投入大、利润薄。本来,利润薄不要干就好了。但是看到政策鼓励有甜头,又纷纷大干快上、大举涌入。潘石屹说得实诚:“我做了二十多年的房子就反复算这个账,生意一定要有能够算的过的账才可以做。按照银行的基准利率是4.9%,你可能4.9%贷不过来,拿不到。按5%、6%的银行利率把款贷过来建成公寓,你租出去,你的回报率最高超不过1%,所以这个生意是亏。”潘石屹说对了一半。自建公寓出租或许会亏,但是在产业政策甜头鼓励下,拿同样的补贴,不建房子,在市场上大量收民房来干这件事,就有利可图了,尤其是在规模经济的想象力之下,资本也愿意追逐这里面的风险收益。
 
中介联手资本来干“二房东”这桩生意,有利可图。一方面可以享受政策优惠跟银行拿经营贷款,另一方面一些地方已经开始试水租客贷款,政策开绿灯,让租客一次性把房租交掉,二房东企业得以迅速回笼资金。这种模式一旦跑通,那就是把租房这件事金融化了。而金融化是把双刃剑,搞得好是多赢格局,搞不好就是割韭菜,是对穷人的第二次剥夺。
 
这就不得不提到第三层社会背景,那就是中国的房产中介已经不甘当中介,相当一部分反客为主,规模化地当起了二房东。在北京这样的一线城市,90%以上的房源掌握在中介手里,其中相当一部分还是二房东式的分租,这样的供求关系会如何影响价格可想而知。二房东的规模化效应,使得房屋的价格偏离了使用价值,具备了较大的可炒作性。“房住不炒”的调控策略已见成效,管住了房子的金融属性,但监管对居住属性的炒作却仍处于真空状态。
 
而这,只是租房行业监管的众多漏洞之一,更大的漏洞还在于对黑中介的打击不力,面对租客被坑,监管者往往无所作为。如果报警,警方一般说这不是治安事件没法管,起诉到法院,时间和经济成本上都耗不起。黑中介普遍逍遥法外的局面,维持了许多年,只有少数黑中介导致斗殴甚至孕妇流产的恶性事件能被严肃处理。人们甚至有感叹,没有遇见黑中介就不算是真正的北漂,无奈中隐含愤懑。此外,对于房屋安全质量的监管也不到位,许多租客都生活在火速装修、空气有污染的环境中,利益受损也难以维权。
 
以上三层社会背景,是谈论中国租房市场的前提,撇开这些现实的条件去空谈“价格由市场决定、中介无罪”,自命饱学之士,其实非蠢即坏。会诊房租乱象,固然需要从供求关系找答案,但思维不能停止在这样的表象,还要继续深入,看到引动供求关系的产业政策和二房东式中介运营模式的社会危害。
 
因此,整治房租乱象也需两手都要硬。首先,长租公寓不是不能做,但是政府不应再给予政策优惠,让市场的归市场,使其自负盈亏。其次,应当整治中介行业,让其回归中介本位,越位变成二房东的必须予以纠正。第三,房地产调控应该延伸到房屋出租,确保租的房是拿来住的,而不是拿来炒的——这一点尤为重要。第四,需最大程度地开放供给面,让散户房东而不是中介公司成为主角。
 
当前,人们之所以不得不向中介要房源,就是因为缺少一个大家信得过的散户交易集散地,房产网站上充斥着虚假房源信息,一旦建立有公信力的集散地,中介公司就无法继续强势。这是信用社会建设过程当中非常重要的一环,也是最难啃的一块骨头,但是也要有信心,方法对了,啃下这根骨头只是时间问题。中介的诞生,是因为要解决信息和信任问题,但是现在已经有更好的工具,交易成本就可以降下来,交易透明度也可以提升。可以谨慎推理,如果能够借助互联网科技创新和平台的力量,把芝麻信用等信用体系引入供需两端的实名租房交易,散户就可以充分进入市场放心地对接,从而形成完全竞争格局。让彼此公开的点评成为舆论监督,既可为交易留痕,又给日后可能的纠纷保留证据。监管部门在电脑上就可以处理大部分纠纷,那么黑中介是不是无处遁形,二房东也不至于如此咄咄逼人了?

 

(责任编辑:任业海)

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