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一夜入冬!楼市真的变了

来源:贸讯网 添加时间:2018-10-08 16:07

牛爷原上草  牛爷财经
 
 
任大炮发明的楼市“夜壶理论”不时被人提起,他们认为,经济不好的时候,楼市总会别人想起,拿出来用一用,刺激一下经济,既拉动了GDP,又解决了地方政府的财政收入问题。
 
在某个时间段,这个说法是对的,但物极必反,任何东西,都是有边界的,一旦用到了极致,或者过度被使用,就很容易被用坏,塑料夜壶是这样,不锈钢夜壶也是如此。
 
当前的经济形势,就是因为过多地使用了楼市这个夜壶,一轮一轮的刺激,一轮一轮地加杠杆,一轮一轮地被过度使用,导致现在房价泡沫到了不能再吹的地步了。
 
现在中国经济的整体负债率达到260%,已经是极限,这里面有多少是房地产拉起来的?房企的负债经营和空手套白狼,个人的房贷,都是靠杠杆加起来的。在2008年的时候,全国的杠杆率还很低,我们可以肆无忌惮地加杠杆,可以不断搞刺激,可以靠拉升房价营造经济的繁荣,但是现在呢?弹簧压得太紧容易反弹,弹簧拉得太松,容易失去弹性。经济规律,早晚要发生作用。
 
 
房价还可以再涨吗?当然可以再涨,但是再涨下去,以后怎么收场?这个问题,像草哥这样的三流经济学家都能认识到,你认为高层真的不明白?
 
一二线城市房价被强力拉升之后,三四线城市也在货币化安置和棚改政策下被强力拉升了,整体而言,全国楼市都存在泡沫。改弦更张,冻结楼市泡沫,发展租赁房市场,以时间换取空间,是不二选择。这是“房主不炒”的大背景。
 
在这个大背景下,有个别地方还会有上涨冲动,但大势已去,经济形势不支持上涨,居民收入也不支持上涨,转型发展和人口结构调整更不支持房价再上涨。
 
所以,楼市一夜入冬,“活下去”成为当下的热词,这并非偶然。
 
在万科秋季例会上,会场屏幕与侧墙上“活下去”的字样。万科是中国知名的房地产业巨头,这一宣言你认为真的是吓唬吓唬业内那些小房地产开发商的?不是,是因为万科真的认识到房企的危机要来了。
 
 
万科董事会主席郁亮在稍早的月度例会上称,“房地产行业的转折点已经到来,在社会迎来全方位转折的背景下,所有行业无一幸免。”
 
加快收缩以度过“寒冬”的不只有万科。
 
同为中国房地产大鳄的中海集团也从8月开始,由过去大量麦迪力求规模上的突破和冲刺,转为“宁愿错失一些机会,也不想投错几块地”。
 
绿城集团则要求员工加速资金回笼,“早销,多销、快销”;绿地和华夏幸福等多家放弃也传出将精简组织,进行裁员。
 
裁员只是初步表现,接下来就是市场深度调整,会出现大范围大幅降价。这极有可能会从过去房价上涨比较快且幅度较高的城市率先开始,然后蔓延到全国一二线城市。
 
凛冬将至,房企集体收缩的背后,是中国经济正在进行深层次的结构调整和转型,过去的粗放与宽松不再,“阵痛”与高强度淘汰将会成为某种常态。
 
9月上半月,易居研究院监测的40个典型城市新建商品住宅成交面积环比8月上半月增长1%,可谓趋近零增长。
 
 从几大房企的业绩来看,数据亦不乐观。
 
8月碧桂园实现权益销售金额 313.3亿元,销售面积346万平米。无论销售额还是销售面积,都是负增长。同比分别下滑33.01%、32.9%。
 
 万科8月销售额383.4亿元,增速尚有3.51%。而8月销售面积 257.4万平米,同比下滑6.02%。
 
8月,保利实现销售额 275.7亿元,销售面积165.7万平米。销售额还算不错,同比增长19.9%,销售面积则仅增长5.2%。而去年同期,保利销售面积取得了38.8%的增长。销售压力,对于保利来说,一样存在。
 
经过2016年的暴力拉升,2017年的兵荒马乱、夺命狂奔,2018年的楼市终于开始呈现举而不坚了。但是,有些开发商正打着送粮油、送宝马、送精装等各种优惠措施,到处物色“接盘侠”,“稳住,我们会赢!”,这是包括开发商、房产中介在内的这帮人的信念稻草。

 

(责任编辑:任业海)

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