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FT社评:让住房回归本源

来源:贸讯网 添加时间:2017-07-27 22:50

 英国《金融时报》 社评
 
 
金融危机几乎已经过去10年了。大多数发达经济体,就算不能说强劲,也已经实现平稳,资产价格几乎普遍较高。央行银行家们或者威胁要上调政策利率,或者正在小幅上调政策利率;他们或者减少买入债券,或者正在讨论卖掉一些债券。数年乃至数十年以来,这是利率首次似乎有可能上升并持续上升。自6月底以来,债券市场一直在(紧张地)回应这种可能性。股市也反映出改变后的预期。另一大资产类别——房地产一定也感受到了环境的变化。的确,房地产市场可能是这些市场中最脆弱的。
 
考虑到房地产在金融危机中扮演的罪恶的角色,以及房地产极为快速的复苏,人们自然会担忧利率上升可能造成价格暴跌。商业房地产是第一个要观察的领域。美国各银行的商业房地产(CRE)贷款存量几年来年年以近两位数的速度增长。美联储(Fed)在今年2月表示,螺旋式上升的商业房地产估值使规模较小的银行变得脆弱。英国各银行对商业房地产的敞口大约为800亿英镑,是危机前的一半,这一点令人欣慰。尽管如此,英国央行最近的金融稳定性报告指出,商业房地产的租金收益率低得惊人。这几乎就是在宣布商业房地产的价格不可持续了。尤其是,伦敦金融城(City of London)供应充足的办公空间无助于支撑租金水平。即使外国现金买家承担了一场价格回调的大部分损失,市场仍会出现无法预测的涟漪效应。
 
商业房地产哪怕出现30%甚至幅度更大的价格回调,看上去都是可能的。不过,这种修正不一定会转化为一场危机。在大西洋两岸,相对于经济规模,商业房地产债务的存量并不庞大。是的,重要的不是整个体系中的杠杆,而是最不良的贷款以及这些贷款集中在哪些地方。由于现在银行的资本缓冲更加充足,任何出现问题的地方都会得到缓解。
 
住宅房地产的规模要大得多,其债务的规模也要大得多。而且在某些地方,住宅房地产的价格上涨与商业房地产一样迅猛。没错,在英国,1.3万亿英镑的住宅抵押贷款由近5万亿英镑的资产支持着。但一场崩溃通常是在边缘发生的,边际买家和个别银行承担了太多风险。
 
英国的总体住宅房地产杠杆(贷款与房地产价值之比)和承受能力(还款与收入之比)相关统计数据看起来依然合理。但极端的价格上升可能会让这些比率变得无关紧要。伦敦就是一个明显的例子。根据Nationwide的数据,伦敦房地产价格比危机前的高点提高了60%,这样的涨幅令人震惊。然而,这股趋势正在逆转。最近的房地产调查显示,伦敦中心地段的高端住宅价格正在下降。今年,伦敦中心地段待售的房地产中,退市的比售出的多。
 
短期问题是,如果利率真的上升,有多大几率出现硬性修正。至少在伦敦,这种风险看起来虽然不严峻,但确实存在,而修正一旦开始,就有可能蔓延到意想不到的地方。
 
长期问题的涉及面更广。在利率持续上升或者保持稳定的环境中——许多发达国家有近40年没有见到这样的情况了——房屋是否将不再是消费者的首要投资选择?毕竟,房屋并非生产性资产,而是一个栖息之所。其作为投资工具的威力,可能是金融史上一个特定时期的人造产物。
 
如果是这样,很多储蓄者的希望可能会化为泡影,他们都需要找到一个放置储蓄的新地方。
 
译者/徐行
 
 

(责任编辑:任业海)

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